Viisi vinkkiä vastuulliseen kiinteistönomistamiseen

 Olet sitten pienen tai suuren kiinteistön omistaja, omaisuudestaan kannattaa pitää hyvää huolta. Me museon tutkijat törmäämme monen kuntoisiin ja ikäisiin rakennuksiin, joten meille on syntynyt hyvä käsitys siitä, millaiset asiat ovat avaimia hyvään kiinteistön ylläpitoon. Jaamme nyt muutamat vinkkimme vastuulliseen kiinteistönomistamiseen. Keskivertosuomalaisen arvokkain omaisuus on tyypillisesti kiinteistössä kiinni, joten omaisuudestaan kannattaa pitää huolta, jotta sen arvo säilyy varmemmin tulevaisuuteen.

Iitin Perheniemen kartanon runkorakenteita korjattiin kesällä 2023 vanhoja rakenteita ja materiaaleja mukaillen. Hyvällä ylläpidolla korjatut rakenteet kestävät pitkälle tulevaisuuteen. Kuva: Anssi Malinen/Lahden museot

Ilmastonmuutos haastaa meitä myös rakennetun ympäristön osalta. Rakennukset sekä rakentaminen yhteensä tuottavat noin 30% Suomen kasvihuonepäästöistä. Ratkaisuja osuuden vähentämiseen on siis keksittävä. Asennetta ja näkökulmaa on muutettava, jotta rakennettu ympäristö olisi kestävällä tasolla. Avain tähän on olemassa olevan rakennuskannan tehokas käyttäminen. Museot katsovat perinteisesti niitä ”arvokkaimpia” rakennuksia – niitä, jotka ovat esimerkiksi oman aikakautensa edustavimpia tai muuten merkityksellisempiä. Pitäisikö meidän vaihtaa näkökulmaa ja ryhtyä pohtimaan rakennettua ympäristöä siltä kannalta, että kaikki rakennukset ovat oikeastaan säilyttämisen arvoisia, eivät vain harvat erityistapaukset? 

Kiinteistönomistajan kannattaa tehdä samaa pohdintaa. Olemassa olevan rakennuksen korjaaminen ja käyttö on aina ilmaston kannalta parempi ratkaisu, kuin uuden rakentaminen. Voisimmeko katsoa rakennuksia ja tilojamme arvostaen, huomaten niiden potentiaalin? Kun maailma muuttuu, myös meidän on muutettava omia asenteitamme ja käsityksiämme.

Kokosimme viiden kohdan listan kiinteistönomistajille vinkiksi matkalla kohti vastuullisempaa kiinteistönomistamista: 

1 Suunnitelmallisuus 

Perinteinen neuvo vanhan rakennuksen ostajalle on odottaa vuosi ja vasta sitten alkaa tehdä tarvittavia korjauksia. Neuvon taustalla on ajatus, että rakennus täytyy tuntea, jotta osataan valita juuri siihen sopivat ja tarpeelliset toimenpiteet. Sama ajatus toimii myös uudemman rakennuksen kanssa. Suunnittelu on syytä ulottaa pidemmälle aikavälille, jotta tarvittavat toimenpiteet ja investoinnit voidaan ennakoida.

Osaavien ammattilaisten hyödyntäminen korjaushankkeiden ja rakennusten ylläpidon suunnittelussa on varma tapa edetä oikeaan suuntaan. Esimerkiksi kuntotutkimusten teettämisessä sekä arkkitehti- ja rakennesuunnittelussa ovat aikakauden rakennustekniikat ja säilyttävän korjaamisen periaatteet tuntevat asiantuntijat hintansa arvioisia. Hyvä suunnittelu tuottaa kustannustehokkaita ja toimivia ratkaisuja pitkälle tulevaisuuteen.

2 Ennakoiva korjaaminen

Haluatko säästää rahaa? Rakennusten korjaamiselle on tyypillistä korjaustoimien aloittamisen venyttäminen liian pitkään. Usein niihin ryhdytään vasta, kun jokin rakennusosa on vaurioitunut jo silmin nähden, minkä seurauksena rakenteita voidaan joutua purkamaan laajasti. Tämä johtaa korkeisiin korjauskustannuksiin ja alkuperäisten materiaalien menettämiseen.

Ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoot -ohjelmassa (hometalkoot.fi/) tehtiin tutkimus, jossa laskettiin korjauskustannuksia ennakoivan korjaamisen ja myöhäisen reagoimisen välillä. Esimerkiksi puutteellisten ikkunaliitosten korjaaminen ajoissa arvioitiin noin 70 prosenttia halvemmaksi kuin korjaaminen vasta runkorakenteen vaurioiduttua.

3 Jatkuva ylläpito

Tyypillinen tapa kiinteistöjen korjauksissa on toteuttaa isoja ja uudistavia peruskorjauksia, joissa päädytään laajoihin purkaviin toimenpiteisiin ja isoihin kertainvestointeihin. Usein nämä peruskorjaukset myös toteutetaan liian myöhään. Sekä rakennuksen että omistajan kannalta hyödyllisempi vaihtoehto on jatkuvan ylläpidon malli, jossa tehdään huoltavia ja korjaavia toimenpiteitä usein, mutta pienemmillä kertakustannuksilla. Näin säästetään alkuperäisiä materiaaleja ja vanhojen rakennusten kohdalla vaalitaan myös niiden autenttisuutta.  

Varsinkin vanhemman rakennuksen omistajan kannattaa suhtautua kriittisesti esimerkiksi kuntotutkimuksissa usein esiintyviin termeihin ”elinkaari” ja ”tekninen käyttöikä”. Niiden perusteella vaikkapa puuikkunalle tai ulkoverhoukselle voidaan esittää 50 vuoden käyttöaikaa, minkä jälkeen ne pitäisi uusia. Hyvällä ylläpidolla teoreettisen käyttöiän voi unohtaa ja kiinnittää mieluummin huomio rakenteiden ja rakennusosien toimivuuteen.

4 Seuranta

Hyväkään suunnittelu ei johda kestävyyteen, jos suunnitelmien toteutumista ei seurata. Huoltokirja on hyvä tapa seurata pienemmänkin kiinteistön ylläpitoa. Korjausten ja huoltotoimenpiteiden dokumentointi auttaa suunnittelua ja ylläpitoa tulevaisuudessa ja myös omistajavaihdosten jälkeen. 

Rakennusten säilymisen edellytys on, että niillä on käyttöä. Käyttäjillä puolestaan on usein ajantasaisin tieto siitä, mitä ongelmia ja korjaustarpeita kiinteistössä on. Varsinkin isompien kiinteistöjen omistajien kannattaa siis kuunnella huolella käyttäjien näkemyksiä ja myös huomioida niitä suunnittelussa.

5 Tunne vastuusi 

Kiinteistönomistajalla on myös velvollisuuksia. Kannattaa perehtyä siihen, mihin vastuut ja velvollisuudet perustuvat. Vastuu omaisuudesta on kirjattu maankäyttö- ja rakennuslakiin (finlex.fi/laki/ajantasa/1999 166§), jossa määrätään omistajan velvollisuudeksi pitää kiinteistönsä kunnossa. Erityistä huomiota on lain mukaan kiinnitettävä kaavasuojeltuihin ja lakisuojeltuihin kohteisiin, jolloin kunnossapitovelvollisuuden lisäksi on huomioitava rakennussuojelun tarkoitus. Uudistuvassa rakentamislaissa vastaava vastuu pysyy jokseenkin samansisältöisenä (140 §).

Kunnilla on puolestaan oikeus käyttää pakkokeinoja, jos omistaja ei velvollisuuksiaan noudata. Tämä prosessi on toki hidas, ja myös Päijät-Hämeessä on surullisia esimerkkejä tapauksista, joissa arvokkaatkin kiinteistöt ovat olleet vuosia tyhjillään ilman, että omistaja on saatu tekemään edes akuutteja toimenpiteitä. Jokaisen kiinteistön ostamista harkitsevan tuleekin harkita tarkoin omia tavoitteitaan ja resurssejaan pitkällä aikavälillä; vauhtisokeus ei kiinteistökaupassa kannata.

Ennakoiva työ kiinteistön huollossa ja suunnitelmallisuus tehtävissä toimenpiteissä säästävät kiinteistönomistajan kukkaroa. Samalla säästyy ilmastokin, kun rakennukset pysyvät pidempään käytössä. Eikä museon tutkijakaan pahastu, jos rakennuksista pidetään parempaa huolta.

ROOSA RUOTSALAINEN, rakennustutkija

ANSSI MALINEN, korjausrakentamisen asiantuntija